ÁREA DE USUARIO
Si bien dichas formas de propiedad están pensadas para los bienes inmuebles radicados en Cataluña, su regulación también puede extenderse a los bienes muebles duraderos y no fungibles que puedan registrarse en Cataluña.
El propósito de dicha Ley es aportar soluciones al problema del acceso a la vivienda, flexibilizando las vías de adquisición de la misma y ofreciendo fórmulas que permitan minorar los costes económicos.
Hasta ahora, los instrumentos que los consumidores encontraban en el mercado inmobiliario eran la adquisición del derecho real de la propiedad definitiva mediante el contrato de compraventa y la adquisición del derecho de uso y disfrute de la propiedad mediante el contrato de alquiler, con o sin opción de compra. Estas formas han sido las más consideradas a pesar de la existencia de otras respuestas jurídicas no tan habituales, como serían el censo, el derecho de usufructo y el derecho de superficie.
Como todos los derechos reales, la adquisición de la propiedad temporal o de una propiedad compartida será susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad o registro correspondiente, siendo posible constituir una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal.
PROPIEDAD TEMPORAL
En la propiedad temporal, el propietario goza, durante un plazo fijado, de un poder jurídico idéntico al del propietario ordinario que le legitima para actuar como propietario único y exclusivo.
Una vez transcurrido el plazo fijado, el bien deviene propiedad plena del titular sucesivo, ya sea el originario o el que lo haya adquirido de este, quien podrá toma posesión directa del bien.
El plazo mínimo de este tipo de propiedad se ha fijado en un mínimo diez años para los bienes inmuebles y un máximo de noventa y nueve años.
La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado. Por su parte, el titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho.
También es posible un pacto entre el propietario y el inquilino, de modo que este, una vez alcanzada una cierta duración del contrato de arrendamiento, pueda convertirse en un propietario temporal.
PROPIEDAD COMPARTIDA
La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, que recibe el nombre de propietario material, una cuota inicial del dominio, el uso exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular, quien recibe el nombre de propietario formal. Esta situación jurídica supone, en cualquier caso, la exclusión de la acción de división.
La duración de la propiedad compartida es de treinta años, salvo que las partes fijen un plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los noventa y nueve años.
El propietario material y el formal pueden enajenar e hipotecar su cuota. La enajenación a título oneroso de dicha cuota otorga al otro, salvo se haya pactado otra cosa, los derechos de tanteo y de retracto.
La cuota del propietario material está afecta, con carácter real, al pago de la contraprestación correspondiente al año en curso y a los dos años inmediatamente anteriores.
La ejecución forzosa de cualquiera de las cuotas no extingue la propiedad compartida, por lo que el rematante se subroga en los derechos y obligaciones correspondientes.
FISCALIDAD
Las normas tributarias no se han alterado con la introducción de estas nuevas formas de propiedad. En particular, la regulación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD), así como la del impuesto sobre el valor añadido (IVA) seguirán aplicándose tal y como están reguladas actualmente.
Por su parte, la Administración de la Generalidad debe negociar con las administraciones locales para, entre otras cuestiones, bonificar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) de las viviendas en propiedad temporal o propiedad compartida, y reducir o bonificar el impuesto de construcciones y obras y las tasas de las obras de rehabilitación y adecuación de las citadas viviendas.
EJECUCIONES HIPOTECARIAS
De igual forma, las administraciones públicas deben negociar con las entidades de crédito para que las viviendas en proceso de ejecución hipotecaria se transformen en propiedad temporal o compartida teniendo en cuenta las cantidades amortizadas por el adquirente.
Moisés Murcia Priego
Abogado especialista en Derecho de la Empresa, SF Abogados
