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Pero, como en muchas cuestiones en materia de vivienda, el mapa normativo no es uniforme. Existen diferencias importantes entre comunidades autónomas, y Cataluña es un caso especialmente particular, donde esta reforma no es de aplicación.
1. ¿Qué dice la nueva normativa estatal?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde abril de 2025, establece que:
- Las comunidades de propietarios pueden prohibir o restringir los pisos turísticos mediante acuerdo de tres quintas partes del total de propietarios (y de las cuotas de participación).
- También pueden establecer condiciones o límites al uso turístico, sin necesidad de unanimidad ni de modificar los estatutos.
- Esta medida facilita la acción vecinal, especialmente en zonas con alta concentración de viviendas turísticas.
2. Cataluña: una excepción con normativa propia
Cataluña no aplica la reforma estatal, ya que tiene competencias exclusivas en vivienda y turismo. En esta comunidad, la regulación sigue un camino diferente:
Principales restricciones en Cataluña:
- No se puede prohibir el uso turístico por mayoría cualificada. Solo si los estatutos lo prohíben expresamente y han sido aprobados por unanimidad.
- Desde 2023, es obligatoria una licencia urbanística previa para ejercer la actividad turística en municipios con presión de vivienda.
- La licencia es temporal (5 años) y limitada a un máximo de 10 VUT por cada 100 habitantes.
- En ciudades como Barcelona, el PEUAT (Plan Especial Urbanístico) divide la ciudad en zonas con restricciones específicas: desde prohibición total hasta crecimiento limitado.
- En 2028, Barcelona no renovará las licencias de 10.000 pisos turísticos para devolverlos al mercado residencial.
3. ¿Y el resto de comunidades autónomas?
Aunque la nueva normativa estatal es de aplicación general, cada comunidad puede complementarla o endurecerla a través de sus propias normas y políticas urbanísticas. Aquí van algunos ejemplos destacados:
Andalucía:
- Desde abril de 2025, se exige el consentimiento de 3/5 partes de los vecinos para iniciar actividad turística en un piso.
- Algunas ciudades como Sevilla o Málaga han comenzado a suspender licencias temporalmente.
Canarias:
- Acuerdos con plataformas como Airbnb para retirar anuncios ilegales.
- Eliminación de viviendas turísticas no convencionales.
- Se prevé una reforma profunda del decreto turístico en 2025.
Comunidad Valenciana:
- Desde 2024, un nuevo decreto limita la concesión de licencias.
- Valencia ha prohibido nuevas VUT en varios barrios del centro histórico.
Madrid:
- Ha implementado el plan Reside, con requisitos más exigentes para nuevas licencias.
- Se estudia restringir zonas con fuerte presión residencial.
Otras comunidades:
- Galicia, Baleares, País Vasco o Navarra también tienen sus propias regulaciones, muchas de ellas limitando licencias, imponiendo requisitos técnicos o exigiendo autorizaciones urbanísticas.
Conclusión: regulación estatal, pero aplicación territorial diversa
Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el Estado ha dado más poder a las comunidades de propietarios. Pero este avance no es uniforme en todo el país. Cataluña se rige por su propia normativa y muchas otras comunidades han desarrollado regímenes específicos que condicionan seriamente la implantación de pisos turísticos.
Si eres propietario, gestor o miembro de una comunidad de vecinos, es esencial conocer la normativa autonómica y municipal aplicable en tu caso concreto.
¿Tienes dudas sobre cómo aplicar estas nuevas reglas en tu edificio? En SF Abogados te ayudamos a interpretar la normativa y te asesoramos en la defensa de tus derechos como propietario o como comunidad.
